Перепланировка или нет? Какие факторы влияют на решение о перепланировке за счет прихожей

Перепланировка или нет? Какие факторы влияют на решение о перепланировке за счет прихожей

Перепланировка квартиры – это процесс изменения планировки жилья с целью улучшения комфорта жизни, повышения эффективности использования площадей и увеличения коммерческой стоимости недвижимости. Однако перед тем, как приступить к перепланировке, важно учитывать ряд факторов, которые могут повлиять на эффективность и целесообразность такого решения.

Факторы, влияющие на решение о перепланировке за счет прихожей

1. Размер прихожей

Размер прихожей является одним из ключевых факторов, которые могут повлиять на решение о перепланировке. Если прихожая достаточно большая, то ее можно использовать для создания дополнительной комнаты или для увеличения площади существующей комнаты. Однако, если прихожая маленькая, то перепланировка может не быть целесообразной, так как это может привести к ухудшению комфорта жизни и уменьшению коммерческой стоимости недвижимости.

1. Цель перепланировки

Цель перепланировки также является важным фактором, который может повлиять на решение о перепланировке за счет прихожей. Если цель перепланировки – увеличение комфорта жизни, то перепланировка прихожей может быть целесообразной, если это позволит создать дополнительную комнату или увеличить площадь существующей комнаты. Однако, если цель перепланировки – увеличение коммерческой стоимости недвижимости, то перепланировка прихожей может не быть эффективной, так как это может привести к уменьшению площади жилья и ухудшению его коммерческой стоимости.

1. Состояние стен и потолка

Состояние стен и потолка также является важным фактором, который может повлиять на решение о перепланировке за счет прихожей. Если стены и потолок в хорошем состоянии, то перепланировка прихожей может быть эффективной, так как это позволит создать дополнительную комнату или увеличить площадь существующей комнаты. Однако, если стены и потолок в плохом состоянии, то перепланировка прихожей может быть нецелесообразной, так как это может потребовать дополнительных расходов на ремонт.

1. Расположение прихожей

Расположение прихожей также является важным фактором, который может повлиять на решение о перепланировке за счет прихожей. Если прихожая расположена в центре квартиры, то перепланировка ее может быть эффективной, так как это позволит создать дополнительную комнату или увеличить площадь существующей комнаты. Однако, если прихожая расположена в углу квартиры, то перепланировка ее может быть нецелесообразной, так как это может привести к ухудшению естественного освещения и вентиляции.

1. Законы и нормативные акты

Законы и нормативные акты также являются важными факторами, которые могут повлиять на решение о перепланировке за счет прихожей. Перед тем, как приступить к перепланировке, важно изучить все нормативные акты, касающиеся перепланировки квартир, и соблюдать их требования. Несоблюдение нормативных актов может привести к ухудшению комфорта жизни и уменьшению коммерческой стоимости недвижимости.

Вывод

Перепланировка квартиры – это процесс, который требует тщательного анализа и учета множества факторов. Перед тем, как приступить к перепланировке за счет прихожей, важно учитывать размер прихожей, цель перепланировки, состояние стен и потолка, расположение прихожей и законы и нормативные акты. Тщательный анализ этих факторов поможет принять эффективное и целесообразное решение о перепланировке.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое перепланировка прихожей

Расширение помещения — это изменение конфигурации, которое позволяет увеличить его площадь за счёт смежных помещений или других доступных ресурсов. Перепланировка коридора может быть как незначительной, например, демонтаж шкафа, так и масштабной, включающей в себя перенос стен и коммуникаций.

Основные причины для расширения коридора:

• Улучшение функциональности. Создание большего пространства для хранения, улучшение прохода, а также более удобное использование помещения в качестве связующего элемента между комнатами.
• Создание простора. Визуальное увеличение площади и объёма помещений, что особенно актуально в малогабаритных квартирах.
• Изменение планировки. Адаптация пространства под современные потребности, включая перепланировку для создания открытых зон или объединение нескольких помещений.

Расширение коридора за счёт кладовки, шкафа или гардеробной

Самый простой вариант. Не требует сложных строительных работ и больших финансовых вложений. Рост площади достигается благодаря демонтажу перегородок и дверных блоков шкафа, кладовой или гардеробной.

Расширение коридора за счёт жилой комнаты

Увеличение прихожей за счёт жилой комнаты является наиболее популярным вариантом. Это решение позволяет создать больше пространства, но требует тщательного проектирования, чтобы не нарушить функциональность комнаты и норму минимально допустимой жилой площади. Одним из основных ограничений при расширении вспомогательного помещения за счёт жилой комнаты является наличие несущих стен .

Расширение коридора за счёт кухни

Прирост площади прихожей за счёт кухни может быть актуальным в случаях, когда кухня слишком большая, или планируется объединение кухни и жилой комнаты в кухню-гостиную. Такая перепланировка, как правило, подразумевает перенос мойки и плиты, что является переустройством.

Расширение коридора за счёт ванной или туалета

Вариант может быть полезным решением для малогабаритных квартир, где каждый квадратный метр на вес золота. Как правило, такое проектное решение связано с  объединением ванны и туалета в совмещённый санузел, заменой ванны на душевую кабину, а также переносом или демонтажем сантехнического оборудования и инженерных сетей.

Объединение двух смежных коридоров

Если в квартире предусмотрены два смежных коридора, их объединение может значительно увеличить пространство и улучшить его функциональность. Это сравнительно простой вариант, не требующий переноса мокрых зон или других сложных строительных работ. Единственное ограничение — возможная несущая стена между помещениями. Изменение конфигурации таких стен требует более тщательного согласования и разрешения авторов проекта МКД. В некоторых случаях объединение может быть невозможно из-за риска нарушения устойчивости здания.

Расширение коридора за счёт присоединения части межквартирной площадки

Такой вариант значительно увеличивает площадь, но может встретить сопротивление соседей, так как межквартирная площадка является общим имуществом МКД . Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Альтернативные решения для визуального расширения коридора

Если физическое увеличение прихожей невозможно, существуют альтернативные способы визуально расширить пространство без изменения планировки.

• Светлые оттенки стен (белый, бежевый, светло-серый) визуально расширяют пространство.
• Большое зеркало во всю стену может визуально удвоить ширину коридора.
• Зеркальные вставки на дверях шкафов-купе отражают свет и расширяют пространство.
• Многоуровневое освещение (потолочные светильники, настенные бра, напольные лампы) создаёт объём.
• Направленное освещение, акцентирующее внимание на определённых зонах, отвлекает от узости помещения.
• Использование прозрачных или полупрозрачных материалов (стекло, акрил) для мебели и аксессуаров.
• Фотообои с перспективой или пейзажем на торцевой стене коридора.
• Укладка напольного покрытия по диагонали или с рисунком, уходящим вдаль.

Какие факторы могут повлиять на решение о перепланировке прихожей

Дизайнер интерьера Наталья Тамаш.

«На мой взгляд, актуальность объединения гостиной с прихожей во многом зависит от изначальной планировки пространства, пожеланий заказчика и здравого смысла исполнения. В некоторых своих проектах мы объединяли прихожую с гостиной, правильнее даже будет сказать осуществляли плавный переход из одной зоны в другую. Обычно это происходит в тех случаях, где есть длинный коридор.

Главный плюс объединенного пространства — ликвидация узкого бесполезного коридора. Минусом же я считаю проходную грязную зону: мы пересекаем ее по дороге к санузлу, шкафу или гардеробу. Хорошо, если это не единственный санузел в доме и им можно пользоваться только при входе в дом.

Фрагмент интерьера. Автор проекта: Наталья Тамаш.

Если планируете использовать такой прием в интерьере, я рекомендую выбрать для входной зоны прочное и практичное напольное покрытие, например, керамогранит. Есть еще несколько вещей, на которые стоит брать во внимание при объединении прихожей и гостиной:

• размер вашей семьи — сможете ли вы выделить достаточно места для аккуратного и эстетичного хранения вещей всех членов семьи;
• курьеры/доставка — насколько комфортным для вас будет тот факт, что постороннему человеку будет открываться обзор на вашу жилую зону;
• вид на обувь из гостиной — поддерживать визуальную чистоту в интерьере станет отдельной задачей;
• шумоизоляция входной двери и стены, граничащей с площадкой.

Ответив себе на эти вопросы, станет понятно, приемлем для вас этот прием или нет. В каждом случае мы всегда отталкиваемся от заказчика и от пространства».

Фрагмент интерьера.

Автор проекта: Наталья Тамаш.

Эти статьи могут вам понравиться:

Комфортный дом — это не только уютный интерьер и удобная мебель, но и правильный микроклимат. Разбираемся, почему это важно и как его создать.

Бренд электроники restore: и современный российский художник Василий Кононов-Гредин представят совместный проект в рамках выставки ARTDOM. Серия скульптур Reassembly из электроники, представленной в магазинах сети, откроет зрителям новые грани привычных гаджетов.

Столы Naca — новинки уличной мебели от Fast.

Перегородки и двери из стекла и алюминия помогут изменить интерьер.

Какие плюсы и минусы имеет перепланировка прихожей

Если планировка квартиры устарела, её можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Но согласование перепланировки требует времени и денег, поэтому многие делают её незаконно: просто сносят стены, не сообщая в администрацию и не меняя техпаспорт. 

У кого-то получается прожить с несогласованной перепланировкой не один десяток лет, другие пытаются узаконить её после, а третьи вполне могут потерять жильё. 

Если о незаконной перепланировке узнает администрация или управляющая компания, они имеют право потребовать вернуть всё как было — это в лучшем случае. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Такие случаи не редкость. Если собственник игнорирует решение суда и не восстанавливает нарушенные конструкции, квартира может быть продана с торгов.

Особенно это актуально в случае сноса конструкций, из-за которых может пострадать всё здание: например, если собственник квартиры на нижних этажах сносит несущую стену, прорубает дополнительные окна, а иногда и сносит все стены в квартире. В результате все квартиры над ним оказываются буквально висящими в воздухе. 

Квартира у такого собственника может быть изъята по суду и продана с торгов. Новому владельцу придётся вернуть всё в первоначальное состояние.

Зачем согласовывать перепланировку

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

 — Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заёмщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию, а те — в суд.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны — санузел, кухня — в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей — над жилыми комнатами.

— Чтобы дом не рухнул после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. 

В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение можно только онлайн. Если перепланировка несложная и дом типовой серии, то проект можно взять бесплатно из регионального каталога. 

В других регионах придётся обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Как оценить возможность перепланировки прихожей

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане квартиры БТИ. Например, когда появляются дополнительные помещения, а также меняется их функциональное назначение:

• когда в квартире появляются гардеробные или одна комната делится на две и более;
• когда кухня переносится из своего прежнего места в коридор либо кладовку;
• когда сносится подоконный блок между лоджией и комнатой и устанавливаются французские двери;
• когда площадь санузла расширяется за счет переноса дверей или делается новый проем в перегородке или несущей стене;
• когда объединяются помещения – ванная и туалет, кухня и гостиная.

Это лишь малая часть тех работ, которые нужно согласовывать, а все изменения фиксировать в БТИ на плане квартире.

Есть такой ремонт, который оставляет план квартиры неизменным, и это не будет являться перепланировкой. Может показаться, что вы делаете серьезный, капитальный ремонт, но в реальности получать разрешение на него не нужно, как и готовить проектную документацию, менять план БТИ, платить госпошлины и ждать разрешение. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

перегородки внутри квартиры остаются на месте;

• дверные и оконные проемы не переносятся;
• сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
• конструкция пола не меняется;
• сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.

На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы, какие двери установлены — распашные или раздвижные. Если распашную дверь демонтируют и оформляют раздвижную, это перепланировка. Если заменить дверь на другую аналогичную, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

• замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
• прокладка новых труб для санузла;
• выравнивание стен под покраску или под обои;
• установка новых дверей;
• замена окон;
• замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
• отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Все это не считается перепланировкой и не требует согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет.на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Если вы сомневаетесь, нужно ли узаконивать ваш ремонт, напишите нам список предполагаемых работ. Наша консультация бесплатна. Мы точно скажем, что можно делать без разрешений, а на что его необходимо получать:

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Какие факторы могут повлиять на стоимость перепланировки прихожей

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) . ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией . В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru . После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Как определить, стоит ли делать перепланировку прихожей

Многие убеждены, что если не ломать стены по ночам, мешая спать всем соседям, то проблем с незаконным ремонтом и не будет. Кто ж про него узнает?

Как рассказали «КП» эксперты, жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.

- Чаще всего перепланировка выявляется при попытке совершения с квартирой каких-либо регистрационных действий или сделок, так как требуется техническая документация. А БТИ при ее составлении зафиксирует незаконную перепланировку, - предупреждает юрист службы «Единый центр защиты» Дмитрий Першин.

В этих случаях жилинспекции и проверку проводить не надо — документ в виде техплана с красными линиями (так обозначаются неузаконенные изменения в планировке) уже есть. Осталось выписать виновным предписание — узаконить перепланировку или вернуть все, как было — и административный штраф.

«Красные линии» могут стать и препятствием для продажи квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. А банки, как правило, увидев «грязный» техплан, отказывают в кредите.

Обычно владельцу такой квартиры, если ему очень надо ее продать (например, когда уже «горит» сделка по покупке другого жилья), приходится давать серьезную скидку и искать покупателя без ипотеки. Но в этих случаях проблемы могут возникнуть уже у нового владельца — предписание жилинспекции придет ему. Здесь важно, «покупаясь» на скидку, оценить будущий уровень затрат. Он в немалой степени зависит от того, а можно ли сделанную перепланировку узаконить в принципе. Если речь идет о преобразованиях, которые запрещены (см. «Важно»), затраты на обратный ремонт и судебные разборки с проверяльщиками вполне могут оказаться непредсказуемыми и перевесить размер скидки. Это не говоря уж о головной боли.

Какие проблемы могут возникнуть при перепланировке прихожей

Подборка наиболее важных документов по запросу Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2023 по делу N 88-1917/2023 (УИД 77RS0005-02-2021-010968-52)
Категория спора: Переустройство и перепланировка помещений.
Требования правообладателя помещения, управляющей организации: О приведении помещения в первоначальное состояние.
Обстоятельства: Сославшись на предназначение перепланированных и используемых ответчиками спорных помещений - для обслуживания не более одного помещения в многоквартирном доме, суд формально отказал в удовлетворении исковых требований, фактически оставив спор не разрешенным, а законные интересы истцов - без права на защиту.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 10 Правил содержания общего имущества, установив юридически - значимые обстоятельства по делу, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности и взаимной связи, в том числе, заключение проведенной по делу судебной строительно - технической экспертизы, исходил из доказанности факта нарушения ответчиками прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в результате проведенной самовольной перепланировки мест общего пользования, в целях обслуживания принадлежащих им нежилых помещений, при этом согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме не получено, также как и разрешения на перепланировку.

Какие законы и нормативные акты могут ограничивать возможность перепланировки прихожей

Эскиз будущей перепланировки можно составить и самостоятельно, но при этом все измерения и производимые на их основе расчеты являются прерогативой профессионалов. Прочая информация органами, согласующими перепланировку, вовсе не будет принята. Расположение мокрых зон план БТИ (поэтажный) отражает пунктирной линией, хотя возможны и другие варианты.

Тем же точно способом должно быть показано размещение кухонь и жилого пространства. Возводя перегородки или монтируя инженерные сети без отклонения от требований плана, вы можете ограничиться составлением эскиза и утверждением его в Жилищной инспекции.

Но в очень многих случаях произвести ремонт, не поменяв первоначального зонирования, будет невозможно. Тогда придется все же оформлять официальный проект с помощью специализированных организаций. Акт о выполненных работах можно составить самостоятельно, только не забудьте, что на нем должен расписаться представитель ТСЖ или управляющей компании.

Даже для типовых проектов жилья перечень переделок может различаться довольно сильно: кто-то хочет сделать студию, кто-то передвинуть дверь в другое место, кто-то увеличить коридор за счет подсобных помещений и так далее. Подавая заявку проектировщикам, обязательно описывайте все желаемые изменения, двигаясь от входа в квартиру по часовой стрелке. Образец заявки, как правило, имеется в организации, куда она будет подаваться.

В заявлениях следует обязательно отмечать:

• Планируется ли гидроизоляция полов и стен;
• Будет ли меняться конструкция и тип пола;
• Каким образом будет вестись остекление фасада (оно должно соответствовать единому проекту).

Любой приобретаемый материал, даже декоративный, должен быть снабжен сертификатом Росстандарта. Если предстоит вырезать подоконную часть стены, для работы можно использовать только алмазные фрезы, но ни в коем случае не ударные инструменты. И еще: если квартира куплена в ипотеку, то нужно будет на любые манипуляции получать согласие от банка.