ДНП или ИЖС: что лучше для вашего бизнеса

ДНП или ИЖС: что лучше для вашего бизнеса

Нередко людям, подыскивающим земельный участок, чтобы заняться постройкой загородного дома или дачи, попадаются на глаза аббревиатуры ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП, которые служат обозначением разновидностей участков. Покупателям не мешает знать, что строительство домов разрешено не для всякого приобретенного участка. Одни предназначены для постройки коттеджей, в которых можно проживать в любое время года, другие — только для летних дачных домиков, а некоторые разрешается использовать под огородные посадки и установить лишь сарайчик для инструмента. Поэтому желательно заблаговременно понять такие тонкости.

Что будет на участке: дом, огород?

В соответствии с российским Земельным кодексом, агарные угодья распределены по нескольким типам, которые зависят от того, где они расположены и для чего предназначаются. Физические лица могут пользоваться лишь двумя из них: сельхозземлями и территориями в населённых пунктах, причем для каждого вида предопределены конкретные цели.

Для земель поселений — городов, сёл, посёлков, деревень, коттеджных районов — разрешается строительство. А на территориях с/х назначения законодатель позволяет возведение только садового дома, и то не на любых. Важнейшим их предназначением государство определило организацию фермерских хозяйств, разведение садов и сельскохозяйственное производство.

Что скрывается за ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ

ИЖС — сокращение от «индивидуального жилищного строительства». Расположение таких участков — населённые пункты. Их используют для постройки домов, имеющих этажность не более трех, высоту до 12 м. Подобные земли подходят тем, кто стремится жить в загородном коттедже, обеспеченном инженерными коммуникациями.

ЛПХ — сокращение от «личного подсобного хозяйства». Такие участки используют для разведения скота, выращивания сельскохозяйственных культур. Строительство жилья разрешено лишь, если участок находится в границах населённого пункта. Земля станет выгодным приобретением желающих вести хозяйство.

ДНП — сокращение от «дачного некоммерческого партнёрства». Так называют группы дачных участков, на которых требуется строительство небольших домов и, при желании, устройство огорода или сада. Дачные участки могут располагаться в пределах населённого пункта или за его границами, на сельскохозяйственных землях. Такие участки хороши для приверженцев загородного отдыха без цели занятия сельским хозяйством.

СНТ — сокращение от «садового некоммерческого товарищества». Это объединения участков, но предназначенных уже для земледельческих работ, а не для отдыха. Подобные товарищества всегда располагаются за границами населённого пункта, под них выделяются территории с более плодородными землями. Ими удобно пользоваться тем, кто намеревается серьёзно заняться сельскохозяйственной деятельностью. Здесь разрешено возведение загородного дома.

Об ИЖС — домах для постоянного жительства

Капитально построить жильё разрешается только на участках индивидуального жилищного строительства, это и определяет их основное предназначение. К капитальным относятся постройки, имеющие фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, ограждение. Такие здания возводят для круглогодичного жилья.

Среди плюсов можно выделить:

• наличие у строения почтового адреса, что обеспечивает возможность регистрации в нём по месту жительства;
• часто обустроена инфраструктура, которая создаётся администрацией населённого пункта (будь то коттеджный посёлок или деревня);
• в банках почти не возникает проблем при оформлении ипотеки для покупки таких участков.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое ДНП и ИЖС

Каждый, кто задумался о покупке земли для загородного дома, рано или поздно встает перед выбором: приобрести участок ИЖС или ДНП. На первый взгляд, отличия существует лишь на бумаге, и обе категории земли предназначены для строительства дома, однако различия все же есть.

ИЖС – индивидуальные жилищное строительство. Категория земли, предназначенная для строительства частного дома не выше трех этажей, на одном участке может быть лишь один жилой дом. ИЖС используется только на землях населенных пунктов.

ДНП – дачное некоммерческое партнерство. То есть фактически данная категория земли предназначена для строительства дачного дома, они могут располагаться далеко от населенных пунктов, на сельскохозяйственной территории.

Главные отличия

Отличий для данных категорий существует несколько:

Цена. Участки ИЖС дороги, участки ДНП могут стоить в два раза меньше. Также налоги на участки ДНП значительно ниже: если налог на имущество ИЖС составляет 1,5%, то налог на имущество ДНП составляет лишь 0,3%;

На ДНП можно вести сельскохозяйственную деятельность, разбить огород, обустроить сад и держать сельскохозяйственных животных. ИЖС в первую очередь предназначены для постройки дома, допустимо возведение гаража, бани. Также можно обустроить сад или огород, а вот держать скот на территории ИЖС нельзя;

При проживании на участке ИЖС можно оформить прописку, прикрепиться к поликлинике или школе, в то время как на территории ДНП это очень сложно.

Построенный дом на участке ИЖС необходимо обязательно регистрировать в БТИ, в то время как при постройке дома на территории ДНП это не требуется.

На участках ДНП не предусматривается подведение коммуникаций, на ИЖС все коммуникации уже имеются, нужно лишь подключиться к ним.

Жители ДНП осуществляют обслуживание территории за счет членских взносов. В коттеджном поселке жители также могут организовать регулярные взносы, но цена будет выше. В противном случае убирать мусор и снег необходимо самостоятельно.

У обеих категорий есть как плюсы, так и минусы.

Плюсы ИЖС

• милицейский адрес. Можно оформить постоянную прописку, прикрепить детей к школе или детскому саду, записаться в поликлинику, получать посылки по адресу;
• муниципалитеты обязаны предоставить всю необходимую инфраструктуру – строительство и расчистку дорог, транспорт, медобслуживание и образование, торговые точки;
• так как участки ИЖС изначально предназначены для строительства частного дома, проще получить налоговый вычет на данное строительство;
• земельный участок может приниматься в качестве залога в том случае, если владелец будет брать ипотечный кредит.

Минусы ИЖС

• главный минус участков ИЖС – стоимость. Как правило, участки очень дороги, а налоговые выплаты высоки;
• размеры участков строго регламентированы и ограничены;
• при строительстве дома необходимо согласование проекта и работы с надзорными инстанциями. К домам применяются нормы ГОСТов и СНиПов;
• проведение коммуникаций, как правило, очень дорого, кроме того, все работы также необходимо согласовывать с вышестоящими инстанциями;
• все возникающие проблемы, будь то ремонт проведенных коммуникаций или обеспечение безопасности, жильцы решают самостоятельно.

Плюсы ДНП

• невысокая цена участков и низкая налоговая ставка;
• оформление документов займет меньше времени, так как строительство дома и подведение коммуникаций не нужно согласовывать;
• покупка участка делает владельца членом партнерства, а значит, он может участвовать в собраниях и принимать участие в обсуждении вопросов дальнейшего развития участков.

Минусы ДНП

• сложнее оформить постоянную прописку. Получить милицейский адрес можно только через суд;
• могут возникнуть проблемы с проведением газа, водоснабжения и электричества. Например, чтобы увеличить проводимую электрическую мощность, необходимо добиться согласия всех соседей;
• не предусмотрено подведение к участкам дорог;
• на территории, где располагаются участки, не предусматривается строительство школ, детских садов, больниц, почтовых отделений;
• не все банки принимают участки ДНП в качестве залога.

Отдельно стоит отметить, что можно перевести участок из одной категории земель в другую, однако этот процесс долог и не прост. Так, чтобы перевести землю из ДНП в ИЖС, необходимо собрать пакет документов (кадастровый паспорт, подтверждение права собственности, паспорт), написать заявление и подать его в органы местного самоуправления. Хотя звучит довольно просто, необходимо включить земли в территорию какого-либо населенного пункта, разработать генплан, пройти согласование со множеством инстанций. Ответ со стороны администрации может прийти лишь через несколько месяцев, и нет никакой гарантии, что собственнику не откажут в переводе.

Разница между ИЖС и ДНП может размываться в зависимости от территории, на которых расположены участки, дачных и коттеджных сообществ.

В каких случаях лучше использовать ДНП

Сравнивая разные участки , можно обозначить основной вопрос: «Что же все-таки выгоднее и удобнее?». Неопытный покупатель, возможно, не обратит внимания на следующий нюанс. Земельные наделы имеющие статус ДНП часто реализуются на таких условиях, что в его цену не включена стоимость инженерных коммуникаций. Благоустройство дорог, монтаж электросетей оплачиваются целевым взносом. Газопровод и подача воды, допустим, создается жителями поселка самостоятельно. В итоге (без расходов на газификацию и водопровод) стоимость участка возрастает, как минимум, на сумму около 400 000 рублей.

В каких случаях лучше использовать ДНП?

Если вы рассматриваете покупку участка для строительства дома, то ДНП (Дачное Некоммерческое Партнерство) может быть хорошим вариантом в следующих случаях:

• Малый бюджет: Если у вас ограниченный бюджет, то покупка участка в ДНП может быть более доступной, поскольку цена участка может быть ниже, чем в других типах поселений.
• Небольшой участок: Если вы ищете небольшой участок для строительства небольшого дома или дачи, то ДНП может быть хорошим вариантом.
• Сообщество: Если вы цените чувство сообщества и хотите быть частью небольшого поселения, то ДНП может быть хорошим вариантом.
• Удобство: Если вы ищете участок, который уже имеет инфраструктуру, такую как дороги, электросети и другие коммуникации, то ДНП может быть хорошим вариантом.

Однако, как уже упоминалось, стоимость участка в ДНП может возрасти из-за дополнительных расходов на благоустройство и инфраструктуру. Поэтому важно тщательно рассчитать все расходы перед покупкой участка.

Газификация.

• На проведения газа к домовладению стоит припасти от 200 000 до 300 000 рублей. Потратиться, скорее всего придется, так как отапливать дом, где Вы будете проживать, в условиях нашего климата, так или иначе, придете. А газ – самое экономное топливо для этих целей. На участки в ИЖС газопровод должен быть проведен бесплатно. Таков закон в Санкт-Петербурге и Ленобласти).

Благоустройство дорог.

• В ИЖС этим вопросом тоже должно заниматься государство. И это не только постройка, но и ремонт, и очистка от снега. И, опять же, все это будет делаться совершенно бесплатно.

Электросети.

• К домовладениям в ДНП, традиционно, подводят электросеть стандартной мощностью всего 5 кВт. Однако её можно увеличить. Это обойдется примерно в 25 000 35 000 рублей за один добавленный киловатт. В ИЖС дела обстоят примерно так же. Застройщик предлагает электросети мощностью от 5-ти до 15-ти кВт.

В каких случаях лучше использовать ИЖС

Чтобы понять, в чем разница между ними, нужно обратиться к Земельному кодексу – именно он устанавливает главное отличие ЛПХ от ИЖС.

По закону все земли в стране разделены на категории по назначению: сельскохозяйственные, земли населенных пунктов, лесного фонда и пр. Внутри категорий любой участок земли имеет так называемый вид разрешенного использования (ВРИ), который установлен правилами землепользования и застройки. Вид разрешенного использования четко определяет, какой деятельностью можно заниматься на земле и что строить. Да, именно так: как пользоваться землей, решает не ее собственник, а закон. Без ведома государства на своей земле нельзя ни построить дом, ни даже срубить дерево – и это не шутка.

Итак, ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – это виды разрешенного использования земли. В едином классификаторе ВРИ указывается следующее.

Участок для ИЖС (код по классификатору 2.1) предназначен для возведения жилого дома и вспомогательных построек – гаража, бани и пр. На таком участке разрешено выращивать сельскохозяйственные культуры, то есть иметь сад и огород. Участки для ИЖС обычно находятся на землях населенных пунктов.

Участок для ЛПХ может быть двух видов, и это очень важно.

1. Земля с ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)», код 2.2, относится к землям населенных пунктов. Чаще всего это классический «домик в деревне» - в селе или поселке, который входит в муниципальную территорию сельского поселения. На таком участке для ЛПХ разрешено строить капитальный дом, заниматься садоводством и огородничеством, держать сельскохозяйственных животных.
2. ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» с кодом 1.16 – это земли сельхозназначения вне населенных пунктов, капитальное строительство на них запрещено. Использовать такой участок можно только для производства сельхозпродукции, то есть выращивать сельскохозяйственные растения и держать животных.

Итак, разница между ЛПХ и ИЖС по виду разрешенного использования (на 2024 год) в следующем:

• Любой участок для ИЖС по умолчанию подходит для строительства жилого дома, в то время как на землях ЛПХ можно строить только в населенном пункте.
• На ЛПХ можно держать кур, кроликов, овец, свиней и даже коров, а на ИЖС это не разрешается.

Какие преимущества имеет ДНП перед ИЖС

Чтобы иметь представление, ДНП – это земли какого назначения, важно учитывать, что этот участок можно приобрести за небольшую цену. Он имеет менее благоприятные почвы, участки ДНП необходимы в основном для возведения дачных построек и посадки плодовых деревьев. При постоянном проживании в таком доме провести туда коммуникации чаще проблемно. Кстати, изменения в законодательстве не препятствуют размещению ДНП и в населенных пунктах.

Преимущества земель ДНП

1. Они стоят дешевле других видов земель.

2. Нахождение за городом, это позволяет ощутить все прелести такой жизни.

3. Приобретая такой участок, вы будете являться членом партнёрства и сможете действовать сообща с остальными владельцами.

4. При размещении земли ДНП в поселке получить прописку легче, чем в садоводстве.

5. В связи с покупкой завершенного строения в ДНП отпадает необходимость проведения экспертизы для признания дома пригодным для жилья.

Минусы участков ДНП

1. Первоочередное предназначение этих земель – для огородничества. Возводить постройки на них не запрещено, а оформить официально построенный дом, скорее всего не удастся.

2. К таким землям обычно не подведен газ, дороги, электричество, а иногда и водопровод. В этой ситуации остается только совместное проведение коммуникаций.

3. Если коммуникации есть, то их цена обычно прибавляется к стоимости участка, что нередко сравнивает различие в стоимости такого участка в сравнении с ИЖС.

4.На практике прописка в домах, построенных на землях ДНП, занимает много времени и отнимает много сил.

5. Если вы задумали начать строительство на землях ДНП, то готовый дом надо будет оформить в собственность, т.к. эта земля предназначается преимущественно для огородничества.

Какие преимущества имеет ИЖС перед ДНП

Из всех существующих типов участки ИЖС считаются элитными и, в следствие этого, пользуются большим спросом. Их предназначение: строительство жилых домов. Что делает их в разы дороже всей остальной земли, а еще то, что они в основном располагаются в границах населенных пунктов. Расшифровка ИЖС звучит, как «индивидуальное жилищное строительство».

Преимущества индивидуального жилищного строительства

Главное достоинство подобного участка уже было озвучено – территориальное расположение, но есть и другие:

• Простота получения регистрации и прописки в доме, а также получение официального адреса.
• Социальная инфраструктура. У вас под рукой будет все необходимое – детские сады, больницы, поликлиники, а также будут проложены дороги, а дома оснащены необходимыми инженерными коммуникациями.
• Простота в оформлении налоговых вычетов за счет того, что участок предназначен для проживания.

Недостатки подобного типа участка

При всех преимуществах, которые, конечно, неоспоримы, у участка на земле ИЖС есть свои минусы, например, ограничение на минимальный и максимальный размер, которое законодательно прописывается отдельно для каждого региона. А также:

• Обязательное согласование проекта дома, так как предполагается, что он строится для круглогодичного проживания, а не для сезонного, также владельцев обязывают к выполнению всех ГОСТов и СНиПов. Но и после возведения коттеджа бюрократическая эпопея не заканчивается – теперь нужно правильно ввести в дом в эксплуатацию, получив разрешение от необходимых органов.
• Законодательно, купить участок ИЖС – это купить право на бесплатное проведение инженерных коммуникаций, прокладку дорог и прочее. Но на практике может оказаться так, что ваша земля находится в чистом поле и никто не торопиться ее облагораживать. Так что перед тем, как отдавать деньги за покупку, не поленитесь доехать до места, где планируете жить и проверьте наличие всего, что можно на месте.

Как выбрать наиболее подходящий тип страхования для своего бизнеса

Кешбэк до 10%

Страхование дома и дачи

Комплексные программы для владельцев частных домов и строений. Получите кешбэк при оплате полиса картой Ингосстрах Бонус

Рассчитать Продлить

Что покрывает полис

Пожар, взрыв

Повреждение или гибель имущества в результате пожара или взрыва бытового газа

Противоправные действия третьих лиц

Кража со взломом, грабеж, разбой, хулиганство, вандализм и т.д.

Повреждение водой

Повреждение имущества водой или другой жидкостью из водонесущих систем, соседних помещений или систем пожаротушения

Стихийное бедствие

Повреждение или гибель имущества в результате удара молнии, града, смерча, наводнения и других опасных природных явлений

Выберите программу страхования

Удобно

Экспресс-страхование

Страховое покрытие на сумму до 3 млн ₽

Без осмотра жилого дома

Оформление онлайн

Рассчитать

Индивидуальное страхование

Страховое покрытие на сумму до 50 млн ₽

Необходимы осмотр и оценка имущества экспертом или самоосмотр в мобильном приложении IngoMobile

Рассчитать

Дополнительная защита и удобные сервисы

Чтобы чувствовать себя еще увереннее, и защитить свое имущество. Вы можете расширить покрытие выбрав их в калькуляторе или добавить дополнительные сервисы в ваш полис

Расширенное покрытиеУдобные сервисы

Воздействие атмосферных осадков

Повреждения в результате проникновение атмосферных осадков, давления снега на кровлю строения

Повреждения имущества животными

Повреждение имущества животными, не принадлежащими страхователю (крысы, мыши и т.д.)

Гражданская ответственность

Причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц

Нарушения норм и правил безопасности

Повреждение имущества при нарушении норм и правил эксплуатации, дефектов стройматериалов и т.д.

Бой стеклянных изделий

Утрата изделий из стекла и других легко бьющихся материалов: окна, двери, зеркала, кафель и т.д.

Оплата справок

Возместим расходы (до 25 000 рублей) на получение документов, которые могут понадобиться при урегулировании страхового случая.

Уборка территории

Компенсируем уборку помещений и территории после устранения последствий страхового случая. Эти расходы не связаны напрямую с ремонтом и восстановлением поврежденного имущества.

Временное проживание

Компенсируем аренду жилья, если после страхового случая дом будет признан непригодным для проживания. Максимальный период, за который можно получить выплату – 60 дней. Размер компенсации: 30 000, 60 000 и 90 000 рублей

Временное хранение вещей

Возместим стоимость временного хранения движимого имущества на время ремонта помещения после страхового случая. Размер компенсации – 15 000 рублей.

Какие факторы необходимо учитывать при выборе между ДНП и ИЖС

Страхование недвижимости является неотъемлемой частью процесса покупки или аренды жилья. Однако, как и любой другой вид деятельности, связанный с финансовыми транзакциями, он может сопровождаться определенными рисками. Например, одним из главных рисков является выбор ненадежной страховой компании. Что может произойти, если вы выберете неправильную страховую компанию?

1. Невыполнение обязательств по страхованию

Если вы выберете ненадежную страховую компанию, она может не выполнить свои обязательства по страхованию вашей недвижимости. Это может привести к тому, что вы потеряете свою собственность в случае ее повреждения или утери.

2. Высокие стоимости страховки

Если вы выберете ненадежную страховую компанию, она может предложить вам высокие стоимости страховки, которые будут существенно выше, чем рыночные ставки. Это может привести к тому, что вы будете вынуждены платить намного больше, чем должны были бы.

3. Непонимание условий страхования

Если вы выберете ненадежную страховую компанию, она может предложить вам условия страхования, которые будут непонятны или неразумны для вас. Это может привести к тому, что вы будете не защищены в случае повреждения или утери вашей недвижимости.

4. Отсутствие возможности получить компенсацию

Если вы выберете ненадежную страховую компанию, она может отказать вам в компенсации по страховому случаю, даже если вы выполнили все условия контракта. Это может привести к тому, что вы потеряете свои сбережения и собственность.

Как же избежать этих рисков? Для начала, необходимо тщательно изучить условия страхования и проверить рейтинг страховой компании. Важно также обратить внимание на отзывы клиентов о компании и ее работе. Никогда не выбирайте страховую компанию только на основе стоимости ее услуг.